8月30日晚間，碧桂園（HK02007，股價(jià)0.910港元，市值251.50億港元）披露的2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2263億元，同比增長(zhǎng)39.38%；毛虧約為242.6億元，公司股東應(yīng)占核心凈虧損約為453.5億元。

截至2023年6月30日，碧桂園有息負(fù)債較去年末下降4.9%至2579億元，凈借貸比率50.1%。權(quán)益合同銷(xiāo)售回款約1185億元，回款率達(dá)到92%。

(相關(guān)資料圖)

“面對(duì)眼前這份不滿(mǎn)意的答卷，本公司感到非常內(nèi)疚。但自省的同時(shí)，本公司還是要堅(jiān)定地向前看，扛起企業(yè)的社會(huì)責(zé)任擔(dān)當(dāng)。”

碧桂園在業(yè)績(jī)報(bào)告中表示，2021年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生了巨大變化，雖然公司對(duì)本輪調(diào)整周期有所預(yù)判，但本次市場(chǎng)下行的深度和持續(xù)度依舊超出預(yù)期。“本公司未能及早做出更有力度的應(yīng)對(duì)措施，未能洞見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，對(duì)三四線(xiàn)及更低線(xiàn)城市投資比例過(guò)大、負(fù)債率壓降速度不夠等潛在風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不夠深刻、化解行動(dòng)不夠及時(shí)有力等都致使本公司面臨著自成立以來(lái)的最大困難。”

來(lái)源：碧桂園中報(bào)（百度股市通制圖）

虧損系計(jì)提減值等多因素

上半年，碧桂園同比由盈轉(zhuǎn)虧，一方面是受房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量及銷(xiāo)售價(jià)格于本年第二季開(kāi)始持續(xù)下行的影響，對(duì)在建物業(yè)及持作銷(xiāo)售的已落成物業(yè)計(jì)提減值凈額約403億元，導(dǎo)致毛虧約243億元；另一方面，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境及對(duì)手方負(fù)面財(cái)務(wù)狀況等多重不利因素疊加影響計(jì)提金融資產(chǎn)及合同資產(chǎn)減值損失凈額約66億元，因外匯波動(dòng)帶來(lái)凈匯兌損失約30億元。

在當(dāng)期銷(xiāo)售上，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售額約1288億元，權(quán)益合同銷(xiāo)售面積約1646萬(wàn)平方米；累計(jì)完成28個(gè)省份214個(gè)城市超4000棟房屋的交付，交付總量近27.8萬(wàn)套。

此外，2023年全年，碧桂園預(yù)計(jì)總交付量將高達(dá)70萬(wàn)套。同期，碧桂園已簽約或已摘牌的內(nèi)地項(xiàng)目總數(shù)為3103個(gè)，已獲取權(quán)益可售資源共計(jì)約7802億元。

目前，碧桂園凈資產(chǎn)仍充足。截至2023年6月30日，碧桂園總資產(chǎn)約1.62萬(wàn)億元，凈資產(chǎn)約2544億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~繼續(xù)保持正向。

報(bào)告期內(nèi)，碧桂園在手的總現(xiàn)金余額（現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物與受限制現(xiàn)金之和）約1305.69億元（2022年12月31日約為1475.5億元），其中，非受限現(xiàn)金是1011.15億元，受限制現(xiàn)金約295億元。受限制現(xiàn)金主要包括預(yù)售物業(yè)建設(shè)和工人工資等未被解除限制的保證金及因訴訟而被凍結(jié)的資金。

獨(dú)立核數(shù)師對(duì)碧桂園這份未經(jīng)審計(jì)中報(bào)出具了強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)一段，但并無(wú)保留意見(jiàn)。主要系當(dāng)期碧桂園的虧損、負(fù)債、現(xiàn)金、預(yù)售業(yè)績(jī)下滑、債券談判等情況，如果碧桂園未來(lái)的財(cái)務(wù)狀況持續(xù)惡化，或?qū)o(wú)法滿(mǎn)足若干借款的財(cái)務(wù)契約條款，導(dǎo)致該等借款的違約及若干其他借款的交叉違約。該等事項(xiàng)及附注2中所述的其他事件及情況顯示存在重大不確定性，其可能會(huì)對(duì)碧桂園持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力構(gòu)成重大疑慮。獨(dú)立核數(shù)師的結(jié)論未有就此事項(xiàng)作出修訂。

努力盤(pán)活業(yè)績(jī)較差資產(chǎn)

碧桂園在業(yè)績(jī)報(bào)告中提到，公司正面臨階段性流動(dòng)性壓力。鑒于當(dāng)前流動(dòng)性狀況，公司采取多項(xiàng)計(jì)劃和措施，以緩解流動(dòng)性壓力和改善財(cái)務(wù)狀況。

截至目前，碧桂園已就將于2023年6月30日后12個(gè)月內(nèi)到期的若干境內(nèi)公司債券與債券持有人展開(kāi)談判，以征求其同意將這些公司債券的到期日延長(zhǎng)。在7月，碧桂園已成功將其總額約61.37億元的自2023年6月30日后12個(gè)月內(nèi)到期的銀團(tuán)貸款進(jìn)行再融資，新貸款期為30個(gè)月。

上半年，碧桂園持有未動(dòng)用的非承諾國(guó)內(nèi)融資授信額度約為2788億元，“本集團(tuán)一直與相關(guān)銀行和金融機(jī)構(gòu)就將于一年內(nèi)到期的現(xiàn)有銀行和其他借款的續(xù)期和延期進(jìn)行商討。”

碧桂園董事認(rèn)為，鑒于公司與相關(guān)銀行及金融機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期關(guān)系，以及公司的資產(chǎn)可用作借款抵押品，將能夠在需要時(shí)根據(jù)現(xiàn)行規(guī)則及法規(guī)，以公司可接受的成本從這些未動(dòng)用的融資授信額度中提取借款，并續(xù)期或延長(zhǎng)現(xiàn)有借款。

同時(shí)，碧桂園也提到將努力盤(pán)活業(yè)績(jī)較差的資產(chǎn)，包括酒店、辦公樓及商鋪，并在需要時(shí)考慮處置其在物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資，以產(chǎn)生更多的現(xiàn)金流入。

8月25日，碧桂園宣布退出廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目，相關(guān)股份以總代價(jià)約12.915億出售給中海，出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)目前主要擬用于保交樓等項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)支。

另外，碧桂園也表示，將嚴(yán)格控制無(wú)效產(chǎn)能，減少各項(xiàng)非核心及非必要的營(yíng)運(yùn)支出；繼續(xù)加強(qiáng)成本控制，對(duì)剛性成本以外的其他費(fèi)用實(shí)行歸零原則；進(jìn)一步精簡(jiǎn)組織架構(gòu)；并采取進(jìn)一步措施降低銷(xiāo)售和營(yíng)銷(xiāo)成本及管理費(fèi)用。

于2023年6月30日，碧桂園共雇用約58,140名全職雇員，較去年底的69,932名減少約11792名。

碧桂園方面表示，公司董事已經(jīng)審閱了自2023年6月30日起不少于12個(gè)月期間的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，考慮到集團(tuán)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、成本控制措施以及上述計(jì)劃及措施的合理可能變化下集團(tuán)營(yíng)運(yùn)將產(chǎn)生的預(yù)期現(xiàn)金流入，碧桂園集團(tuán)將能夠履行其自2023年6月30日起十二個(gè)月內(nèi)到期的財(cái)務(wù)義務(wù)。

【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)Real-estate-Circle】

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)-VCG111389404731