天億馬購置的寫字樓單元為空置毛坯房 圖片來源：每經(jīng)記者 王帆 攝

(資料圖)

在深圳知名的華僑城商圈，豪擲超過6700萬元，一次性購買1200平方米的寫字樓房產(chǎn)。如此大手筆的投資，發(fā)生在上市不到兩年的天億馬（SZ301178，股價(jià)34.38元，市值22.68億元）身上。

近期，天億馬擬變更上市募投資金用途購置房產(chǎn)，引發(fā)市場關(guān)注，關(guān)注焦點(diǎn)在于變更募資用途的審慎性、大面積購買房產(chǎn)的必要性，以及遠(yuǎn)低于市場價(jià)的購房單價(jià)的公允性。

這筆交易實(shí)際成交單價(jià)約5.3萬元/平方米，低于該寫字樓歷史成交價(jià)和周邊市場價(jià)，被投資者認(rèn)為是“抄底”買樓。天億馬也因此收到深交所關(guān)注函，被問詢變更募資用途購房的必要性和合理性、價(jià)格的公允性。

8月21日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了所涉寫字樓——僑城一號(hào)，試圖探尋天億馬所購置房產(chǎn)的實(shí)際情況、市場價(jià)值和價(jià)格行情。

變更募資用途在深圳買樓

天億馬是一家智慧城市解決方案提供商，主要應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、GIS、人工智能等為客戶提供信息技術(shù)解決方案。公司于2021年11月上市，總部位于廣東汕頭。2022年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4.39億元，同比減少5.98%；歸母凈利潤為3956.27萬元，同比減少28.92%。

8月3日，天億馬發(fā)布公告稱，將變更IPO募投項(xiàng)目實(shí)施主體、實(shí)施地點(diǎn)及部分募集資金用途，公司擬將原募投項(xiàng)目中“大數(shù)據(jù)應(yīng)用技術(shù)中心建設(shè)項(xiàng)目”擴(kuò)展升級(jí)為“深圳綜合運(yùn)營中心項(xiàng)目”，將實(shí)施地點(diǎn)變更為深圳市南山區(qū)；同時(shí)取消原“營銷服務(wù)體系升級(jí)建設(shè)項(xiàng)目”并將其募集資金合并用于“深圳綜合運(yùn)營中心項(xiàng)目”的建設(shè)；將募投項(xiàng)目實(shí)施主體變更為公司全資子公司深圳市互聯(lián)精英信息技術(shù)有限公司。

變更后的募投項(xiàng)目“深圳綜合運(yùn)營中心項(xiàng)目”投資總額為9956.36萬元，主要支出為場地購置費(fèi)6786萬元（包含中介費(fèi)和契稅），其余為場地裝修及家具費(fèi)、軟硬件設(shè)備購置費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、研究開發(fā)費(fèi)用等。

上述擬購置的場地，位于深圳市南山區(qū)僑城一號(hào)廣場大廈27層03、05、06、07、08號(hào)房，合計(jì)1280.01平方米，由此計(jì)算購買單價(jià)為5.3萬元/平方米。

天億馬購置房產(chǎn)所在的僑城一號(hào)寫字樓 圖片來源：每經(jīng)記者 王帆 攝?

公告一出，股吧社區(qū)涌現(xiàn)了不少投資者的討論聲——“南山哪還有5萬的，至少都7萬了”、“在深圳最低位，5萬多抄底深圳核心區(qū)的房產(chǎn)”。?

圖片來源：股吧截圖

天億馬買樓的深圳南山區(qū)，是深圳高新科技產(chǎn)業(yè)聚集地，坐落著深圳大學(xué)、深圳大學(xué)城、深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，騰訊等頭部科技企業(yè)也落戶于此。2022年南山區(qū)以超8000億的經(jīng)濟(jì)總量排在深圳11區(qū)之首。該樓盤所在的華僑城片區(qū)，也是南山區(qū)的熱門商圈。

一家汕頭的企業(yè)，為何要在深圳買樓？何況一買樓，就是六千多萬的大手筆。此外，天億馬原募投項(xiàng)目中的位于深圳市福田區(qū)的大數(shù)據(jù)應(yīng)用技術(shù)中心建設(shè)項(xiàng)目，擬購置的房產(chǎn)面積僅為350平方米，如今變更后擴(kuò)大到1280平方米，其中的必要性和合理性在哪？

8月8日，深交所向天億馬下發(fā)關(guān)注函，要求公司結(jié)合近年員工人數(shù)變動(dòng)情況說明本次變更后擬購置場地面積較變更前大幅增長的原因及合理性，與公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要及人員配置情況的匹配性；結(jié)合深圳地區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展情況、業(yè)務(wù)拓展需求、人員配置、服務(wù)人員數(shù)量及目前場地租賃情況等，說明購置標(biāo)的房產(chǎn)的原因及必要性；結(jié)合公開市場可比建筑物交易價(jià)格，量化分析本次房產(chǎn)交易價(jià)格是否公允。?

現(xiàn)場實(shí)探：銷售人員確認(rèn)天億馬在此購買房產(chǎn)

8月21日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到僑城一號(hào)寫字樓，寫字樓整體風(fēng)格高檔。天億馬所購置的27樓部分單元，均為毛坯空置房，墻壁上有物業(yè)粘貼的“空置房閑置記錄表”，從窗戶可以眺望深圳灣和歡樂谷主題樂園。

天億馬購置的寫字樓單元為空置毛坯房 圖片來源：每經(jīng)記者 王帆 攝?

記者獲取的一份僑城一號(hào)推介PPT顯示：“該項(xiàng)目高260米，是華僑城片區(qū)最高的建筑，且居僑香路首排的位置，昭示性好，坐享區(qū)域規(guī)劃利好。”?

在一樓，記者以意向購房者的身份咨詢了僑城一號(hào)的銷售人員，其表示：“我們8月初的時(shí)候成交了一個(gè)27樓（的客戶），成交價(jià)格大概是5萬多。”該人員用手機(jī)向記者展示了天億馬公告截圖，確認(rèn)天億馬在27樓購買房產(chǎn)。?

據(jù)該人員透露，僑城一號(hào)公開的對(duì)外報(bào)價(jià)是每平方米6.5萬元到6.8萬元。記者計(jì)算得知，天億馬成交的價(jià)格相當(dāng)于打了八折。

不僅是低于公開報(bào)價(jià)，天億馬的成交價(jià)格還低于近期同寫字樓的交易記錄。據(jù)天億馬8月19日對(duì)深交所關(guān)注函的回復(fù)，僑城一號(hào)辦公樓最近交易記錄售價(jià)超過6萬元/平方米。此外，周邊區(qū)域甲級(jí)寫字樓的售價(jià)均不低于6萬元/平方米，例如方大城為6萬元/平方米，華潤前海大廈為8.7萬元/平方米，世貿(mào)前海中心為9萬元/平方米。

圖片來源：關(guān)注函回復(fù)公告截圖?

對(duì)于天億馬為何能低價(jià)成交，上述僑城一號(hào)銷售人員表示：“實(shí)際成交價(jià)格是要談的。很多東西都需要溝通，比如說客戶這邊有誠意，老板坐下來聊，聊下來的話，最終也沒有說一定鎖死這個(gè)價(jià)格（指公開報(bào)價(jià)）。”

記者還從上述銷售人員處了解到，2020年僑城一號(hào)的成交價(jià)格在6.5萬元/平方米左右，可見近期僑城一號(hào)的銷售價(jià)格較往年下降了不少。而對(duì)于當(dāng)下購買寫字樓是否屬于“抄底”行為，該人員表示：“如果說作為自用是可以的，但做投資的話，這一兩年寫字樓市場價(jià)格不會(huì)有很大的上漲。基本上（客戶）都是買過來自用多一點(diǎn)。”

8月23日，天億馬董秘李華青微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，能以較低的價(jià)格購置房產(chǎn)主要是“市場大環(huán)境、雙方友好協(xié)商”的原因。其同時(shí)表示，由于公司在深圳租賃的辦公場地今年到期，本次購置的寫字樓預(yù)計(jì)于今年底前投入使用。

公司稱購房有助于吸引人才、降低成本

針對(duì)變更募投資金用途，以及購置房產(chǎn)的合理性與必要性，天億馬在8月19日回復(fù)深交所關(guān)注函中進(jìn)行了詳細(xì)說明。

首先，針對(duì)自2021年上市后原募投項(xiàng)目未能繼續(xù)推進(jìn)的原因，天億馬稱近年來全國房地產(chǎn)市場受政策調(diào)控影響有下行趨勢(shì)，公司基于謹(jǐn)慎原則未購置場所并相應(yīng)延后招聘工作，導(dǎo)致原募投項(xiàng)目未能實(shí)施；2022年，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到了諸多超預(yù)期因素的影響，行業(yè)整體景氣度下降，公司為避免盲目擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致未能及時(shí)實(shí)施相關(guān)募投項(xiàng)目建設(shè)，同時(shí)開展募投項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備工作的過程中存在公司辦公場所租賃、裝修及招聘等工作受限的情形。

其次，對(duì)于近期變更募投項(xiàng)目的原因，公司稱隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)行業(yè)回歸平穩(wěn)發(fā)展，原募投項(xiàng)目未能實(shí)施的因素已基本消除。購置房產(chǎn)有助于優(yōu)化公司辦公場地，持續(xù)增強(qiáng)公司穩(wěn)定性，提升公司品牌形象，培養(yǎng)和吸引高端人才，提升技術(shù)研發(fā)實(shí)力，擴(kuò)大市場份額。

公司還提到，購置辦公場地也有現(xiàn)實(shí)的考慮。例如，作為總部位于汕頭的公司，天億馬2020至2022年度大灣區(qū)的銷售收入分別為1599.16萬元、4470.38萬元和6616.79萬元，收入增長顯著，公司將募投實(shí)施地點(diǎn)轉(zhuǎn)移至深圳，積極布局大灣區(qū)業(yè)務(wù)。此外，2023年6月公司新增廣圖粵科團(tuán)隊(duì)37人，業(yè)務(wù)整合后研發(fā)人員計(jì)劃集中至深圳的研發(fā)中心，公司原有的深圳辦公場所已不能滿足公司現(xiàn)有的辦公及展示需求，故深圳場地需求增加。

第三，在成本方面，天億馬稱購置房產(chǎn)使得經(jīng)營成本降低。公司表示，本次變更新增營銷中心場地購置，場地的年租金測算約為273.89萬元。如果購買該辦公場地，購置房屋資金約為6786萬元；如按30年計(jì)提折舊，殘值率5%，則預(yù)計(jì)年折舊額為214.89萬元，低于可比物業(yè)的年租金273.89萬元，購買該房產(chǎn)優(yōu)于租賃。

不過，購買房產(chǎn)后，天億馬也面臨資產(chǎn)流動(dòng)性降低的風(fēng)險(xiǎn)。公司在公告中指出，公司購置辦公場地后，總資產(chǎn)規(guī)模增加，固定資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例上升，可能導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)比率下降，償債能力降低，也會(huì)影響企業(yè)對(duì)外部環(huán)境變化的快速反應(yīng)和調(diào)節(jié)能力，增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。由于固定資產(chǎn)變現(xiàn)能力的限制，可能會(huì)導(dǎo)致支付困難。但由于其物業(yè)地處廣東省深圳市較核心地帶，可以資產(chǎn)抵押貸款獲得流動(dòng)資金。同時(shí)，企業(yè)可以通過合理的資金籌劃等措施將該風(fēng)險(xiǎn)控制在安全范圍內(nèi)。